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mutui istruzioni per l'uso

La stipula di un contratto di mutuo, con cui “una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità” ex art. 1813 c.c., è un evento ricorrente nella vita dei cittadini e delle imprese.

Proprio per questa ragione, c’è chi accetta in modo passivo le condizioni proposte dalla banca mutuante – che solitamente è quella di fiducia – presso la quale si ha il conto corrente.

Eppure, non si può tralasciare il fatto che, nella logica di cui all’art. 47 della Carta Costituzionale, basterebbero alcune accortezze per risparmiare anche decine di migliaia di euro.

Difatti, la peculiarità del contratto di mutuo, rispetto a molte altre categorie di negozi giuridici, è quella di avere una durata particolarmente lunga, mediamente di 20-25 anni, e un valore finanziario solitamente significativo, che si attesta su una media di 130.000 euro. 

Questo implica che il singolo errore, moltiplicato per l’importo del mutuo e per la sua durata, potrebbe costare molto caro.

Lo stesso discorso vale anche per chi ha un contratto di mutuo pendente, poiché occorre prestare attenzione al necessario adeguamento dello stesso ai cambiamenti del mercato, onde scongiurare il rischio, per l’appunto, di perdere ingiustificatamente buona parte dei propri risparmi.

Di seguito, qualche suggerimento per chi si accinge per la prima volta alla stipula del mutuo, e per chi lo ha da tempo contratto e non ancora estinto.

  1. Quando ci si orienta sul primo contratto occorre confrontare le offerte in base al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), l’unico tasso che è in grado concretamente di dimostrare il costo effettivo del mutuo. Difatti, mentre il TAN (Tasso Annuo Nominale) tiene conto dei soli interessi, il TAEG include anche i costi fissi iniziali eventualmente addebitati al mutuatario dalla banca (istruttoria, perizia, spese di incasso rata, ecc.).
  2. Secondo step, non da meno: occorre confrontare le offerte su più durate. La durata è un dato particolarmente incisivo sul tasso praticato dalla banca, poiché più elevata è la durata, più alto è il tasso di interesse.
  3. Occorre poi ricordare che dalla stipula del contratto di mutuo scaturiscono due tipologie di assicurazioni, una obbligatoria (incendio e scoppio sulla casa) e altre facoltative. Ma attenzione: non è mai obbligatorio stipulare il contratto di assicurazione con la banca che eroga il mutuo. Spesso si tende ad accettare passivamente la proposta assicurativa della banca erogante, ma sarebbe opportuno valutare prodotti analoghi altrove, perché potrebbero avere costi minori.
  4. La questione più complessa è certamente la scelta del tasso: solitamente il timore di un futuro aumento dei tassi orienta verso la scelta del tasso fisso. Eppure, specie negli ultimi anni, il tasso variabile si è rivelato una scommessa vincente per i più coraggiosi. I livelli attuali vedono il fisso costare mediamente poco meno del 2% e il variabile intorno allo 0,8%: il tasso variabile, quindi, costa in partenza 100 punti base in meno rispetto al fisso. Si stima, tuttavia, stando ai future del mercato, che i tassi dovrebbero aumentare di 60-80 punti base nel giro dei prossimi 5 anni, valutazione molto utile specie per chi vuole cambiare il mutuo in corsa.
  5. Quando conviene cambiare mutuo? Occorre valutare in primo luogo il residuo da pagare: conviene estinguere il mutuo se la maggior parte degli interessi è stata già pagata. Al contrario, qualora il contratto sia ancora di lunga durata, converrà cambiare mutuo se c’è una differenza di almeno 75-100 punti base tra il tasso che si sta pagando e il nuovo mutuo di surroga. Vantaggioso il passaggio da fisso a variabile se la durata residua non è superiore ai 15 anni: in tal caso, anche chi sta pagando un fisso al 2% trarrebbe beneficio da un variabile sotto l’1% (per ogni 100.000 euro di durata residua, una riduzione del tasso dell’1% equivale a un risparmio di 40-60 euro al mese). In ogni caso, chiunque intenda rivedere le proprie condizioni contrattuali può tentare la rinegoziazione del tasso con la propria banca, prima di rivolgersi ad altro istituto di credito.

Di seguito, la tabella riepilogativa dei migliori tassi ad oggi:

I TASSI MIGLIORI SU FISSO E VARIABILE

1,8% Il miglior fisso. Il tasso migliore che oggi si può stipulare su un mutuo a tasso fisso. Va tenuto conto che oltre allo spread (deciso dalla banca) il tasso fisso dipende dal valore degli indici Eurirs di pari durata rispetto al mutuo il giorno della stipula. Da inizio anno, gli indici Eurirs sono in forte calo, con il tasso ventenale sceso all’1,2% come conseguenza del rallentamento economico.

0,8% Il miglior variabile. Il tasso migliore del mercato, ad oggi, su un mutuo variabile. Si ottiene sommando lo spread (deciso dalla banca) all’indice Euribor (che è negativo, ovvero -0,33%) e che quindi andrebbe tecnicamente sottratto allo spread.

 



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CategoryBlog, Mutui, news, Risparmio

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